On parle de location meublée lorsqu’un logement comporte des meubles et tout équipement nécessaire pour qu’un locataire puisse y vivre. Elle fait l’objet d’une fiscalité particulière et d’un régime de bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ce dernier réduit considérablement les charges comme les impôts, les taxes d’habitation, les frais de notaires, etc.
Quel régime d’imposition pour une location meublée ?
La location meublée est une activité commerciale. Elle est soumise à 2 régimes d’impositions : un régime micro-bic et un régime réel. Mais la règle d’imposition varie en fonction du loueur en meublé professionnel ou non (LMP/LMNP), et selon le montant des loyers.
La fiscalité des revenus pour un loueur en meuble non professionnel (LMNP)
Un loueur meublé à deux options : soit la fiscalité est imposée sur la moitié de ses revenus, soit il opte pour un système de déduction d’amortissement et de charges. Vos revenus sont automatiquement soumis au régime micro-bic tant que les recettes de locations annuelles ne dépassent pas le 72 600 €. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est réduit de 50 %.
Contrairement, les charges réelles, c’est-à-dire les charges locatives, charges de copropriétés et les taxes foncières, ne sont pas déduites.
Pour bénéficier de ce régime, l’administration fiscale donne un formulaire à remplir : le formulaire 2042 -C-PRO. Pour information, vous devez y mentionner le montant du chiffre d’affaires annuel, votre numéro SIRET, et en cas de cession, il faut mentionner les plus ou moins-values réalisées.
Sachez qu’il est possible d’être exonéré totalement d’impôt si une partie de votre habitation principale est louée, mais selon quelques conditions :
- Il faut que la pièce louée soit votre principale habitation
- le loyer doit correspondre au montant inférieur fixé par le fisc.
- Si la pièce louée est une chambre d’hôte, le loyer doit être inférieur à 760 €.
La fiscalité des revenus pour un loueur en meublé professionnel (LMB)
Dans ce cas de figure, le système de déduction prend en considération le revenu global. Elle est souvent proposée par des conseillers en gestion de patrimoine aux clients aisés en quête d’un placement fiscal. Si les charges liées au logement sont significatives, c’est mieux d’opter pour le régime réel. Sinon, les BIC reste toujours le meilleur alternative pour les petits budgets.
Pour bénéficier de tous les avantages qu’elle offre, il faut que vous soyez inscrit au registre de commerce et des sociétés, et que vous ayez une recette locative annuelle de plus de 23 000 €. L’activité du loueur doit représenter au moins 50 % des recettes du foyer fiscal.
Ce régime vous offre 4 avantages principaux, à savoir :
- l’imputation des déficits : vous serez en mesure de déduire les déficits sur le revenu global annuel sans limites sur le montant. Par ailleurs, il est possible de profiter du système d’amortissement si cela n’apporte pas d’impact négatif sur le revenu.
- Les plus-values professionnelles : elles sont plus avantageuses que les plus-values immobilières des particuliers. On en parle lorsque vous vendez un bien locatif. En outre, si vous exercez une activité de moins de cinq ans avec une recette inférieure à 90 000 €, vous pourrez profiter d’une exonération partielle.
- L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI : Vous pouvez être exonéré de l’IFI si la location reste votre activité principale, c’est-à-dire que vous n’exercez aucune autre activité à part celui-ci.
- Si vous percevez moins de 32 100 € par an, vous pourrez profiter d’une exonération de TVA.
D’ailleurs, certaines charges sont déductibles en termes d’opération de défiscalisation immobilière. À savoir, les frais d’études et de recherches liés au montage des opérations, les charges locatives liées à la propriété ou aux copropriétés, l’intérêt d’emprunt lié à l’acquisition du bien loué, et aussi aux frais de gestion.
Qui peut profiter du régime réel ?
Tout d’abord, le régime réel est bien plus avantageux que les BIC. Il réduit une grande partie des charges qui vous sont imposées. Sur le plan fiscal, les factures et l’ameublement liés aux travaux sont déductibles.
Dès que vos recettes dépassent le montant de 72 600 €, le régime passe instinctivement au régime réel. Par ailleurs, si les charges de bénéfices industriels et commerciaux s’élèvent à plus de 50 %, vous pouvez changer en régime d’imposition réel.
Si vous êtes encore au stade de démarrage de votre activité, vous avez encore le temps d’opter pour ce régime.
Vous ne payerez pas d’impôt si vous louez votre meuble seulement de manière occasionnelle et s’il ne vous octroie que peu de revenus. Dans ce cas, il faut encore que quelques règles soient respectées :
- les pièces louées se trouvent dans votre principale résidence
- le loyer doit être inférieur à 184 €/m2 par an en Île-de-France, et inférieur à 135 € si c’est en province
- si la pièce louée est une chambre d’hôte, il ne faut pas dépasser les 760 € de revenus annuels.